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在一二线城市受到严格调控限制的背景下

  资金层面,由于监管层对于房企融资出台了多项新规,使房企融资渠道进一步受限,房企融资结构发生变化。1-7月份,房地产开发企业到位资金87664亿元,同比增长9.7%,增速亦有回落。

  为最近31个月的最低值。但在三四线城市带动下,去库存形势依然良好。实际上,房地产市场正在出现从数据到业态上的多重变化。在调控导致的资金趋紧背景下,尽管销售面积增速下滑,7月全国库存数据63496万平米,土地成本的攀升,

  易居研究院的数据显示,1-7月份,全国房地产开发企业土地购置均价4374元/平方米,同比增长26.9%,持续3个月保持超过25%的高速增长,同时,地价房价比绝对值重回55%的历史高位。

  国家统计局数据显示,2017年1-7月,全国房地产开发投资59761亿元,同比名义增长7.9%,增速比1-6月份回落0.6个百分点。

  8月14日,国家统计局公布了2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,包括房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速、房地产开发企业到位资金增速等多项指标,均出现明显回落。

  比如,近期房企获得土地的主要方式发生变化。由于较高的土地收购价格,一批中小房企将手中三四线城市项目出让给标杆房企,通过项目出让缓解限购带来的资金回笼压力,甚至获得可观的收益。

  对此,国家统计局新闻发言人毛盛勇认为,房地产投资增速尽管有所回落,但和去年同期相比,还是加快2.6个百分点。另外,1-7月份商品房销售面积比上半年有所回落,但仍然保持两位数的增长,非重点城市增长幅度超过20%,房地产市场“还有条件保持比较平稳的运行”。

  同策咨询研究部总监张宏伟则指出,由于前一阶段较好的销售和融资形势,到目前为止,2017年楼市仍处在供求博弈阶段,资金短缺苗头已现但还不是普遍现象。随着调控深入,房企资金压力会越来越大,房地产投资增速还将持续下滑,同时资金回笼压力会迫使部分企业降价销售,届时楼市将进入深度调整期。

  分地域来看,在一二线城市供地节奏明显加快的带动下,东部地区房地产投资增速平稳在8%附近,而中西部地区的投资增速则波动较大,分别从上月的16%和6.8%下降到13.8%和5.1%。

  这主要表现在,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。

  有意思的是,在房地产行业整体回稳趋势明显,投资增速创下年内新低的同时,房企土地购置面积却一路走高。

  不过,与投资端和销售端回落相悖的是,土地市场依旧火热,土地购置面积与成交价款增速扩大。1-7月全国房地产开发企业土地购置面积增速出现罕见的两位数增长,增速为2014年以来最高;土地成交价款5428 亿元,增长41.1%。

  1-7月份,房地产开发企业土地购置面积12410万平方米,同比增长11.1%,增速为2014年以来新高;土地成交价款5428亿元,增长41.1%,增速扩大2.5个百分点。

  与投资端和销售端回落相悖的是,土地市场依旧火热,土地购置面积与成交价款增速扩大,1-7月全国房地产开发企业土地购置面积增速为2014年以来最高。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,1-7月份房地产开发投资增幅依然处于大于5%的区间,从这个角度看,近期投资数据表现平稳。但部分投资开始受到了房企资金面收紧的影响,增幅开始收窄。

  资金面的紧张首先由销售层面传导而来。1-7月累计商品房销售面积同比增长14%,为一年以来的新低。商品房销售额68461亿元,增长18.9%,增速回落2.6个百分点。

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  在一二线城市受到严格调控限制的背景下,三四线城市被认为是去库存主力。海通证券研究认为,在当前的政策紧缩和长效机制并举的情况之下,一线城市去化周期短期仍有继续上行的压力;二线城市去化周期逐渐趋稳;三四线城市去化周期稳中趋降。

  中原地产首席分析师张大伟指出,房地产投资增速与房企土地购置面积增速从2015年底以来,一直保持较高正相关性,但两者在近期出现背离。

  分析背离原因,他指出,去年以来去库存的优异表现,让房企对行情依旧保持较高预期,因此有能力的房企仍愿意大量吃入土地,为长期发展布局。但现阶段房价受到调控政策的影响,上涨幅度很小,部分地区甚至微幅下降,这显然伤害了房企短期内加速开发的动力。体现在7月数据上,就是施工面积与新开工面积增速均有所下滑,并最终影响了房地产开发投资。

  其中,国内贷款占比有所下降,而企业自筹资金占比和其他资金占比则有所上升,其他资金占比超过51%,说明房企对于市场销售回款的依赖进一步加深。

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